Aktuelle Hypothekenzinsen

Hypothekenzinsen

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Wenn Sie Wohneigentum erwerben möchten und sich erstmals näher mit dieser Thematik beschäftigen, stehen Sie zunächst meist vor einer ganzen Reihe von Fachbegriffen, die es zu verstehen gilt. Dabei muss Ihnen nicht unbedingt jeder davon geläufig sein. Allerdings gibt es darunter auch Bezeichnungen, die Sie durchaus kennen sollten, bevor Sie finanzieren. Der Begriff der Hypothekenzinsen gehört sicher dazu. Doch was genau verbirgt sich eigentlich dahinter?

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Hypothekenzinsen Vergleich
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Aktuelle Konditionen
Anbieter / Produkt Effektiver Jahreszins /
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Restschuld
Mehr Infos /
Antrag
1 DTW Immobilienfinanzierung
Baufinanzierung
0,80 %
0,80 €
233,33 €
79.185,45 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,80%, Sollzins gebunden p.a.: 0,80%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 107.174,36 €, Darlehensgeber/-vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim
2 Dr. Klein
Baufinanzierung
0,82 %
0,76 €
235,00 €
79.164,53 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,82%, Sollzins gebunden p.a.: 0,76%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 107.352,86 €, Darlehensgeber/-vermittler: Dr. Klein & Co. AG, Hansestr. 14, 23558 Lübeck
3 Interhyp
Baufinanzierung
0,96 %
0,83 €
246,67 €
79.017,33 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,96%, Sollzins gebunden p.a.: 0,83%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 108.601,22 €, Darlehensgeber/-vermittler: Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18, 80807 München
4 comdirect bank
Baufinanzierung PLUS
0,97 %
0,97 €
247,50 €
79.006,76 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 0,97%, Sollzins gebunden p.a.: 0,97%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 108.690,31 €, Darlehensgeber/-vermittler: comdirect bank AG, Pascalkehre 15, 25451 Quickborn
5 Allianz Lebensversicherung
Baufinanzierung
1,00 %
0,99 €
250,00 €
78.975,02 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,00%, Sollzins gebunden p.a.: 0,99%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 108.957,51 €, Darlehensgeber/-vermittler: Allianz Deutschland AG, Königinstr. 28, 80802 München
6 Baufiline
Baufinanzierung
1,00 %
1,00 €
250,00 €
78.975,02 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,00%, Sollzins gebunden p.a.: 1,00%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 108.957,51 €, Darlehensgeber/-vermittler: BaufiService GmbH, Stettiner Str. 7, 88250 Weingarten
7 ING-DiBa
Baufinanzierung
1,03 %
1,00 €
252,50 €
78.943,22 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,03%, Sollzins gebunden p.a.: 1,00%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 109.224,61 €, Darlehensgeber/-vermittler: ING-DiBa AG, Theodor-Heuss-Allee 2, 60486 Frankfurt am Main
8 Deutsche Bank
Baufinanzierung
1,22 %
1,21 €
268,33 €
78.740,31 €
zum Anbieter
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 1,22%, Sollzins gebunden p.a.: 1,21%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 110.913,97 €, Darlehensgeber/-vermittler: Deutsche Bank AG, Taunusanlage 12, 60325 Frankfurt am Main und Deutsche Bank Privat- und Geschäftskunden AG, Theodor-Heuss-Allee 72, 60486 Frankfurt am Main

Grundschuld und Hypothek – Grundlage der Hypothekenzinsen

HypothekenrechnerNicht immer ist vom Hypothekenzins die Rede, wenn es in der Praxis um Zinssätze für Baufinanzierungen geht. Dies liegt schlichtweg daran, dass für Sie als Kreditnehmer im Regelfall letztlich ein sogenannter Mischzins, und nicht der Hypothekenzins zählt. Der Hypothekenzins ist nur ein rechnerischer Teil des Gesamtzinses Ihrer Baufinanzierung. Es handelt sich dabei um den Zinssatz für den besicherten Darlehensanteil. Wie hoch dieser Finanzierungsteil ist und wie eine klassische Baufinanzierung funktioniert, wird im anschließenden Abschluss genauer beleuchtet. Beim besichert ausgereichten Kreditanteil wird häufig auch vom Hypothekendarlehen gesprochen.

Grundlage für einen Hypothekenzins ist also die Besicherung des betreffenden Kreditanteils. Diese erfolgt per Hypothek oder Grundschuld. Von den Begrifflichkeiten sollten Sie sich nicht verwirren lassen. Denn auch bei mittels Grundschulden abgesicherten Krediten wird vom Hypothekenzins gesprochen. Was deren Besicherungsart betrifft, gibt es erst einmal keinen wesentlichen Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld. Beides sind Grundpfandrechte, die es dem Kreditgeber im Fall der Fälle ermöglichen, eine finanzierte Immobilie zu veräußern und somit noch offene Schulden zu begleichen. Grundpfandrechte sind also zum Beispiel auch die rechtliche Grundlage für Zwangsversteigerungen.

GrundschuldEinen ganz praktischen Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld gibt es allerdings doch. Während die Hypothek an eine ganz bestimmte Forderung, also an einen festgelegten Kredit, gekoppelt ist (akzessorisch), verhält sich dies bei Grundschulden anders. Diese ist nicht an bestimmte Forderungen des Kreditgebers gebunden (abstrakt). Für die Praxis und Sie als Kreditnehmer bedeutet dies, dass eine ins Grundbuch eingetragene Hypothek nach Ablauf Ihres Baufinanzierungskredites wieder gelöscht wird. Denn ab diesem Zeitpunkt ist sie gegenstandslos geworden. Eingetragene Grundschulden hingegen können im Grundbuch verbleiben. Sofern Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Kreditgeber nachgekommen sind bzw. nachkommen, entstehen dadurch keinerlei Nachteile. Im Gegenteil. Sie sparen sich die Kosten für eine spätere Löschung der eingetragenen Grundschuld und können diese bei Bedarf später noch einmal für eine andere Kreditaufnahme nutzen. In diesem Fall entfallen dann auch die Eintragungskosten eines neuen Grundpfandrechtes. Auch aus diesem Grund nutzen die meisten Kreditgeber heutzutage eher die Grundschuld als Maßnahme zur Besicherung Ihrer Kredite. Hypotheken werden mittlerweile seltener verwendet. Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass Grundschulden eine dingliche Haftung verursachen. Hypotheken hingegen sind Ursache für eine persönliche Haftung des Kreditnehmers. In der Praxis resultieren daraus jedoch keinerlei Vor- oder Nachteile für Sie, wenn Sie allen Zahlungsverpflichtungen absprachegemäß nachkommen. Davon gehen wir an dieser Stelle aus.

Was genau sind Hypothekenzinsen?

Im Rahmen von Baufinanzierungen werden also wie eben festgestellt, Grundpfandrechte zur Besicherung ausgereichter Darlehen genutzt – Grundschulden oder Hypotheken. Wie in diesem Zusammenhang ebenfalls bereits erwähnt, werden Hypothekenzinsen auf den mittels Grundpfandrechten besicherten Kreditanteil berechnet. Doch welchen Umfang hat dieser?

BaufinanzierungVor Ausreichung von Baufinanzierungen sind Kreditinstitute verpflichtet, den sogenannten Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie zu ermitteln. Dies ist praktisch der rechnerisch faire Marktwert des betreffenden Objekts. Diese Ermittlung ist nachvollziehbar, da die Bank sicher sein muss, dass die hereingenommene Sicherheit im Fall der Fälle auch Ihren Sinn erfüllen kann. Doch nur ein Teil dieses Beleihungswertes dient letztlich der Besicherungsgrundlage. So existiert eine Beleihungsgrenze, die bei 60 % des ermittelten Beleihungswertes liegt. Bis zu dieser Grenze dürfen besicherte Kredite, also Hypothekendarlehen, ausgegeben werden. Dafür bestehen gesetzliche Festlegungen. Was diesen Teil einer Finanzierung angeht, spricht man auch vom Realdarlehen. Vor diesem Hintergrund wird klar, warum der Hypothekenzins in den meisten Fällen nicht als eigentlicher Zinssatz einer Finanzierung zu verstehen ist. Denn er bezieht sich nur auf den besicherten Kreditanteil von maximal 60 % des Immobilienwertes. Zum Erwerb bzw. Bau ihres Traumhauses benötigen die meisten Kreditnehmer höhere Summen als diese 60 %. So wird auch ein unbesicherter Kreditanteil nötig, der nochmals unterteilt wird in Personal- und Blankoanteil. Aufgrund des bei umfangreicheren Finanzierungen höheren Risikos sind diese Kreditanteile kostenintensiver als der besicherte Anteil. Der über das maximale Hypothekendarlehen hinausgehende Kreditanteil verteuert demnach Ihre Baufinanzierung. So ergibt sich letztlich ein Mischzins, der aus dem Hypothekenzins und dem Zinssatz für den nicht komplett besicherten Kreditanteil resultiert.

Der Verlauf der Hypothekenzinsen und dessen Bedeutung

HypothekenzinsenStreben Sie eine Baufinanzierung an, ist es ganz entscheidend für die Zinskosten, wann genau Sie Ihren Kredit aufnehmen. Unabhängig davon, wie hoch der Preis Ihres Vorhabens ist oder wie viel Eigenkapital Sie einbringen können. Denn ohnehin sind die Zinssätze an den Geld- und Kapitalmärkten ständig in Bewegung. Auch auf Hypothekenzinssätze hat dies entsprechende Auswirkungen. Der Zeitpunkt einer Baufinanzierung ist deshalb so entscheidend, weil Sie sich die bei Abschluss geltenden Zinsen über Jahre für einen gewissen Zeitraum sichern. Während dieser Frist ändern sich die Konditionen Ihrer Finanzierung nicht. Zumindest, wenn Sie sich nicht für eine variabel verzinste Finanzierung entschieden haben, die eher selten vorkommt. Die Frist, innerhalb der die Zinskonditionen festgeschrieben sind, wird als sogenannte Zinsbindungsfrist oder Zinsbindungsdauer bezeichnet. Deren Gestaltung im Rahmen einer Finanzierung ist eine sehr wichtige Entscheidung. In Zeiten allgemein niedriger Zinsen sollte die Bindungsfrist möglichst lang gewählt werden. Ist das Zinsniveau zum Abschluss Ihrer Baufinanzierung jedoch als eher hoch einzuschätzen, ist eine kürzere Zinsbindungsdauer zu empfehlen.

Der Grund für die Wichtigkeit dieser Entscheidung liegt im bereits erwähnten Auf und Ab der Zinsen. Während in 90er Jahren noch Zinssätze von um die 10 % bis 12 % keine Seltenheit waren, sind die Zinsen mittlerweile auf einem deutlich niedrigeren Niveau angelangt. Baufinanzierungen sind deshalb derzeit viel günstiger zu haben als noch Ende des letzten Jahrtausends. Die Gründe für schwankende Zinsen sind vor allem wirtschaftlicher Natur. Ein Rechenbeispiel soll Ihnen zeigen, wie finanziell wertvoll eine günstige Zinssituation für Sie sein kann.

Vorgaben für die Berechnung: Wir vergleichen dieselbe Finanzierung mit unterschiedlichen Zinssätzen. Sie benötigen einen Kreditbetrag von 200.000 Euro. Der Beleihungswert der zu erwerbenden Immobilie wird auf 260.000 Euro festgelegt. Die Festzinsbindung beträgt 10 Jahre. Ein Tilgungssatz von 1,5 % ist vereinbart und es handelt sich um ein Annuitätendarlehen. Dies bedeutet, dass die errechnete Kreditrate bereits Zins und Tilgung beinhaltet und während der Zinsbindungsfrist konstant bleibt. Dieses Beispiel können Sie auch auf annuitaetendarlehenrechner.de nachrechnen.

Angebot A Angebot B
Kreditbetrag 200.000 Euro 200.000 Euro
Tilgungssatz 1,5 % 1,5 %
Zinssatz 2,89 % p.a. 5,67 % p.a.
Kreditrate je Monat 731,67 Euro 1195,00 Euro
Gesamtzinsen nach 10 Jahren 53.063,54 Euro 103.155,68 Euro

Fazit zur Berechnung

HypothekenrechnerWie zu erwarten war, ist Angebot B deutlich teurer. Über einen Zeitraum von 10 Jahren entstehen Mehrkosten in Höhe von knapp über 50.000 Euro – ein enormer Unterschied. Bereits in der Höhe der Kreditrate macht sich dies bemerkbar. Der in der Rate abzulesende Mehrbetrag ist fast ausschließlich auf die höheren Zinskosten zurückzuführen. Nur ein sehr geringer Teil davon dient einer im teueren Beispiel etwas höheren Gesamttilgung. Aus diesem Grund sollten Sie die Wichtigkeit des Finanzierungszeitpunktes nicht unterschätzen und vor Abschluss Ihrer Baufinanzierung in jedem Fall Konditionen vergleichen. Denn auch bereits durch geringe Zinsabweichungen lässt sich Geld sparen.

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